民法第612条・債権
民法第612条：賃借権の譲渡及び転貸の制限
賃借人は賃貸人の承諾なく賃借権の譲渡・転貸ができず、違反して第三者に使用収益させたときは賃貸人が解除できます。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
借りてる部屋を、友だちに又貸ししてもいい？
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
承諾がなければならぬ。 民法612条じゃ。そして違反すれば解除——じゃが判例には、そこを緩めた例もある。
条文
1 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
| 項 | 内容 |
|---|---|
| 1項 | 賃貸人の承諾を得なければ、賃借権賃借権賃貸借契約に基づいて賃借人が有する、目的物を使用収益する権利のこと。債権ですが、不動産では登記により第三者に対抗できます（民法605条）。用語ページを見る →の譲渡又は**転貸転貸賃借人がさらに第三者に賃貸すること。賃貸人の承諾がなければできません（民法612条1項）。用語ページを見る →**をすることができない |
| 2項 | 違反して第三者に使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除ができる |
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
2項は「使用又は収益をさせたとき」なんだね。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
よく読んだのう。 譲渡や転貸の合意をしただけでは足りぬ——現に使わせたことが要る、と読める書きぶりじゃ。
賃貸借は、誰に使わせるかが賃貸人にとって重い。 相手を見て貸しておるからのう——その信頼を軸にした条文じゃ。
判例①——背信行為と認めるに足りない特段の事情
最判平成21年11月27日（集民第232号409頁／平成20(受)1340）は、 賃借人が借地上の建物を建て替えるにあたり、賃貸人から得た承諾とは異なる持分割合で新築建物を 他の者らの共有とすることを容認し、これに伴い借地を無断転貸した事案について、 新築建物の共有者が賃借人の妻及び子で建替えの前後を通じて賃借人と同居しており転貸により借地の 利用状況に変化が生じていないこと、承諾がなかったのは持分の一部にとどまること、賃貸人が賃借人の 持分取得につき重大な関心を有していなかったことなど判示の事情の下では、賃貸人に対する背信行為背信行為賃貸人に対する信頼を裏切る行為のこと。無断譲渡・無断転貸があっても、背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとして解除が認められないことがあります。用語ページを見る →と 認めるに足りない特段の事情があるとしました。
同判決は、賃借人が借地上の建物の共有者による持分譲渡（離婚に伴う財産分与）を容認して借地を 無断転貸した点についても、譲受人が離婚前から賃借人と同居しており利用状況に変化がないこと、 賃貸人が転貸により不利益を全く被っていないことなどの事情の下では、背信行為と認めるに足りない 特段の事情があるとしています。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
無断転貸があっても、常に解除できるとは限らぬ——この判決が示したのはそこじゃ。
要旨に挙がっておるのは「利用状況の変化」「賃貸人の不利益」「賃貸人の関心の程度」——判断の手がかりが具体的に並んでおるのう。
判例②——賃貸借の終了と再転借人
最判平成14年3月28日（民集第56巻3号662頁／平成11(受)1220）は、 ビルの賃貸・管理を業とする会社を賃借人とする事業用ビル1棟の賃貸借契約が賃借人の更新拒絶により 終了した場合において、賃貸人が賃借人にビルを第三者に転貸させて収益を上げさせることを目的として 賃貸借契約を締結し、当初から転貸を承諾していたこと、転借人及び再転借人がそれを前提として契約を 締結し再転借人が現に貸室を占有していることなど判示の事実関係があるときは、賃貸人は信義則上、 賃貸借契約の終了をもって再転借人に対抗することができないとしました。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
転貸を前提にした契約だったから、なんだね。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
要旨に現れておる事情はそこじゃ。 参照法条にも民法1条2項が並んでおるのう。
事情を離れた一般論に広げてはならぬぞ。
資格別の演習
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
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解答：◯
正しい記述です。民法612条1項がそのとおり定めています。
賃借人が民法612条1項に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができる。
解答・解説を見る
解答：◯
正しい記述です。民法612条2項がそのとおり定めています。
賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権の譲渡を約したときは、現実に第三者に使用又は収益をさせていなくても、賃貸人は民法612条2項により契約を解除することができる。
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解答：×
誤りです。民法612条2項は「第三者に賃借物の使用又は収益をさせたとき」と定めています。
無断転貸があった場合でも、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとされた判例がある。
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解答：◯
正しい記述です。最判平成21年11月27日は、判示の事情の下で背信行為と認めるに足りない特段の事情があるとしました。