民法第605条の2・債権
民法第605条の2：不動産の賃貸人たる地位の移転
対抗要件を備えた賃貸借の目的不動産が譲渡されると賃貸人たる地位は譲受人に移転し、所有権移転登記が賃借人への対抗要件となります。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
借りてるアパートが売られたら、家賃は誰に払えばいいの？
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
民法605条の2じゃ。 賃貸人たる地位は自動で移る——じゃが3項に大事な条件がついておる。
条文
1 前条、借地借家法（平成三年法律第九十号）第十条又は第三十一条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
2 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない。この場合において、譲渡人と譲受人又はその承継人との間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継人に移転する。
3 第一項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
4 第一項又は第二項後段の規定により賃貸人たる地位が譲受人又はその承継人に移転したときは、第六百八条の規定による費用の償還に係る債務及び第六百二十二条の二第一項の規定による同項に規定する敷金の返還に係る債務は、譲受人又はその承継人が承継する。
| 項 | 内容 |
|---|---|
| 1項 | 対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されたとき、賃貸人たる地位は譲受人に移転 |
| 2項 | 地位を譲渡人に留保する旨及び譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意があれば移転しない。その賃貸借が終了したときは譲受人等に移転 |
| 3項 | 地位の移転は、所有権の移転の登記をしなければ賃借人に対抗できない |
| 4項 | 民法608条の費用償還債務及び民法622条の2第1項の敷金返還債務は譲受人等が承継 |
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
賃借人の承諾はいらないんだね。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
1項には書かれておらぬ。 地位は当然に移る、と読める。
民法539条の2の契約上の地位の移転契約上の地位の移転契約の当事者としての地位そのものを第三者に移すこと。相手方の承諾があったときに移転します（民法539条の2）。用語ページを見る →では相手方の承諾が要ったのう。なぜここでは要らぬか。
賃貸人の債務は、その不動産を使わせること。 所有者が変わっても、果たされ方は変わらぬ——賃借人が不利益を受けにくい、と見た違いじゃな。
3項——登記が賃借人への対抗要件
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
登記がないと、家賃を請求できないんだ。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
そう読める。 賃借人からすれば、誰が新しい所有者かは容易に分からぬ。
登記を見れば分かる——その状態を作ってから請求せよ、という組み立てじゃ。
二重に請求される危険から賃借人を守っておる、と読める。
4項——敷金と費用償還も一緒に動く
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
地位が移れば、負っておった債務も移る。 民法608条の費用償還債務と、民法622条の2第1項の敷金返還債務じゃ。
賃借人が退去時に敷金を返せと言う相手は、新しい賃貸人——そこを条文が明示しておる。
資格別の演習
対抗要件を備えた賃貸借の目的である不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は譲受人に移転する。
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解答：◯
正しい記述です。民法605条の2第1項がそのとおり定めています。
賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
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解答：◯
正しい記述です。民法605条の2第3項がそのとおり定めています。
賃貸人たる地位が譲受人に移転しても、敷金の返還に係る債務は譲渡人に残る。
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解答：×
誤りです。民法605条の2第4項は、民法622条の2第1項の敷金の返還に係る債務を譲受人又はその承継人が承継すると定めています。
譲渡人及び譲受人が賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨及びその不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は譲受人に移転しない。
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解答：◯
正しい記述です。民法605条の2第2項前段がそのとおり定めています。