民法第328条・物権
民法第328条：不動産売買の先取特権
不動産の代価と利息について、その不動産から優先弁済を受けられます。登記は売買契約と同時にしなければなりません。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
不動産不動産土地及びその定着物のこと（民法86条1項）。価値の高低ではなく、土地に定着しているかどうかで動産と区別されます。用語ページを見る →を売って、代金をもらえなかったら？
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
民法328条じゃ。動産の民法321条と、そっくりの作りじゃぞ。
条文の内容
不動産の売買の先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産について存在する。
| 要素 | 条文の言葉 |
|---|---|
| 被担保債権 | 不動産の代価及びその利息 |
| 目的物 | その不動産 |
民法321条との対照
| 動産の売買（民法321条） | 不動産の売買（民法328条） | |
|---|---|---|
| 被担保債権 | 動産の代価及びその利息 | 不動産の代価及びその利息 |
| 目的物 | その動産 | その不動産 |
| 登記 | 不要 | 必要（民法340条） |
| 順位 | 第3順位（民法330条1項） | 第3順位（民法331条1項・325条3号） |
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
文言はほとんど同じ。「動産」が「不動産」になっただけだ。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
そのとおり。じゃが登記の要否という決定的な差がある。次を見よ。
民法340条：売買契約と同時に登記
不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければならない。
| 要素 | 条文の言葉 |
|---|---|
| いつ | 売買契約と同時に |
| 何を | 不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨 |
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
「売買契約と同時に」！ 後からじゃダメなんだ。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
3つの登記登記不動産の権利関係を法務局の登記簿に記録して公示する制度。不動産の物権変動は、登記をしないと第三者に主張できません。用語ページを見る →の時期を並べてみよ。
| 条文 | 対象 | 登記の時期 |
|---|---|---|
| 民法337条 | 不動産の保存 | 保存行為が完了した後直ちに |
| 民法338条1項 | 不動産の工事 | 工事を始める前に |
| 民法340条 | 不動産の売買 | 売買契約と同時に |
完了後・開始前・同時——三者三様じゃ。それぞれの取引の性質に合わせて、公示すべき時点が決められておるのじゃな。ここは試験でもよく狙われるぞ。
抵当権との関係
民法339条が抵当権に優先すると定めるのは、「前二条の規定に従って登記をした先取特権」——つまり**民法337条（保存）と338条（工事）**です。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
不動産売買（民法340条）は入っていない！
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
よう気づいたのう。保存と工事はその不動産の価値を守り、増やしたが、売買はそうではないからのう、と読めような。条文が挙げた範囲を、正確に押さえることじゃ。
資格別の演習
不動産の売買の先取特権は、不動産の代価及びその利息に関し、その不動産について存在する。
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解答：◯
正しい記述です。民法328条がそのとおり定めています。
不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければならない。
解答・解説を見る
解答：◯
正しい記述です。民法340条がそのとおり定めています。
民法340条の規定に従って登記をした不動産売買の先取特権は、抵当権に先立って行使することができる。
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解答：×
誤りです。民法339条が抵当権に先立つとしているのは「前二条」——すなわち民法337条（不動産保存）と338条（不動産工事）の規定に従って登記をした先取特権です。