民法第177条・物権
民法第177条：不動産に関する物権の変動の対抗要件
不動産の権利は、登記をしなければ第三者に主張できません。二重譲渡で「先に登記した者が勝つ」理由を、レガちゃんの疑問からほどいていきます。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
不動産を買ったのに、登記をしてないと自分のものだって主張できないの！？
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
そうなんじゃ。当事者同士なら売買契約だけで権利が移るが、第三者に対して主張するには対抗要件対抗要件当事者間で成立した権利関係を、第三者に対して『自分が権利者だ』と主張するために必要な要件（不動産における登記など）。用語ページを見る →である「登記登記不動産の権利関係を法務局の登記簿に記録して公示する制度。不動産の物権変動は、登記をしないと第三者に主張できません。用語ページを見る →」が必要になるのじゃよ。
条文の内容
不動産に関する物権変動物権変動所有権などの物権が発生・移転・消滅すること。売買による所有権の移転が代表例です。用語ページを見る →（所有権の移転など）は、登記をしなければ、第三者第三者契約の当事者以外の人のこと。民法177条では「登記がないことを主張する正当な利益を有する者」に限られます。用語ページを見る →に対抗することができません。
ポイントは次の2点です。
- 当事者間では、契約の時点で権利は移転する（登記は不要）
- 第三者との関係では、登記を備えた者が優先する
二重譲渡はどう決着するか
AがBに土地を売り、さらに同じ土地をCにも売った——これが二重譲渡です。BとCのどちらが所有権を主張できるかは、契約の先後ではなく登記の先後で決まります。
レガちゃんパグ犬 / 見習い駅長
えっ、Cは「Bに売ったこと」を知っていたのに勝てちゃうの？ずるくない？
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
ふむ、良い着眼じゃ。単に事情を知っている悪意悪意ある特定の事情や事実を『知っている』こと。いじわるな心という意味ではありません。用語ページを見る →なだけなら、Cが勝つ。自由競争の範囲内とみるのじゃよ。ただし、Bを害する目的で買い付けたような背信的悪意者背信的悪意者単に事情を知っているだけでなく、相手を害する目的など、信義に反する事情のある者。判例上、登記がなくても対抗できる相手とされます。用語ページを見る →は別じゃ。信義則に反する者は、177条の「第三者」から除かれるのじゃ。
「第三者」から除かれる者
判例上、次のような者は登記がなくても対抗できる相手（＝177条の第三者にあたらない）とされています。
| 類型 | 例 |
|---|---|
| 背信的悪意者 | 嫌がらせ目的で買い受けた者 |
| 不法占拠者 | 何の権原もなく土地を占有している者 |
| 無権利者 | 書類を偽造して登記しただけの者 |
資格別の演習
AがBに甲土地を売却した後、AがCにも甲土地を売却した。Cは、AB間の売買を知っていたため、登記を備えていてもBに所有権を対抗できない。
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解答：×
誤りです。単にAB間の売買を知っているだけの悪意悪意ある特定の事情や事実を『知っている』こと。いじわるな心という意味ではありません。用語ページを見る →の第三者であっても、先に登記を備えれば所有権を対抗できます。対抗できなくなるのは、Bを害する目的があるなど背信的悪意者と評価される場合に限られます。
甲土地を何らの権原なく占有している者に対しては、所有権を取得した者は登記がなくても明渡しを請求できる。
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解答：◯
正しい記述です。不法占拠者は、登記がないことを主張する正当な利益を有しないため、民法177条の「第三者第三者契約の当事者以外の人のこと。民法177条では「登記がないことを主張する正当な利益を有する者」に限られます。用語ページを見る →」にあたりません。したがって登記なくして対抗できます。
Bが甲土地をAから買い受けたが登記を経ていない間に、Cが背信的悪意者としてAから甲土地を買い受けて登記を備えた場合、CからさらにDが買い受けて登記を備えたときは、Dが背信的悪意者でない限り、BはDに対抗できない。
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解答：◯
正しい記述です。背信的悪意者からの転得者については、転得者自身が背信的悪意者と評価されるかどうかを基準に判断されます（相対的構成）。D自身が善意善意ある特定の事情や事実を『知らない』こと。道徳的な善悪とは関係ありません。用語ページを見る →または単純悪意にとどまるなら、Bは登記なくしてDに対抗できません。
ガレ博士フクロウ / 駅長補佐
「契約したら安心」ではなく「登記して初めて安心」。これが177条の要点じゃよ。
一次情報を確認する
- e-Gov法令検索：民法第177条
- 最判昭和43年8月2日（背信的悪意者排除論）（昭和41(オ)1084）